Les surfaces

Vous avez envie de construire, agrandir ou rénover votre maison mais les nombreuses démarches administratives à effectuer vous inquiètent. Les travaux que vous souhaitez réaliser nécessitent-ils un permis de construire, une déclaration préalable ou rien du tout ? La réponse à cette question est loin d’être simple, surtout qu’il y a de nombreux paramètres à prendre en compte. Les modifications extérieures envisagées, la zone dans laquelle se trouve votre terrain ou la hauteur d’un mur sont autant de caractéristiques qui peuvent influer la réponse. Qu’en est-il de la surface autorisée sans permis de construire ?

Les projets réalisables sans autorisation d’urbanisme

Céder aux dernières tendances architecturales et rénover votre maison sans être titulaire ni d’un permis de construire ni d’une déclaration préalable, c’est possible ? Eh bien oui ! Dans certains cas spécifiques vous n’avez besoin d’aucune autorisation d’urbanisme. 

Les travaux exemptés d’autorisation d’urbanisme

Évidemment, il n’est pas question ici de construire des maisons neuves dispensées de permis de construire ! Mais le code de l’urbanisme exempte certaines constructions et installations de toute formalité, en raison de leur nature, de leur faible importance ou de leur caractère temporaire. Il est alors possible de construire une certaine surface sans permis de construire.

Voici les travaux que vous pouvez réaliser sans autorisation d’urbanisme:

• Les travaux de ravalement de façades (sauf en secteur protégé, ou si la commune à pris une délibération les soumettant à déclaration préalable).
• La construction d’une clôture (sauf en secteur protégé, ou si la commune a pris une délibération les soumettant à déclaration préalable).
• La construction d’une terrasse de plain-pied.
• La construction d’une piscine dont le bassin a une superficie maximum de 10m2.
• Les châssis et serres d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre au-dessus du sol.
• La création d’une surface de plancher ou d’une emprise au sol inférieure ou égale à 5 m2, et d’une hauteur maximum de 12 mètres.
• L’édification d’un mur dont la hauteur ne dépasse pas 2 mètres au-dessus du sol

Le législateur permet ainsi de faciliter la construction d’un abri de jardin en bois par exemple, si celui-ci a une petite surface de plancher et une faible emprise. 

Si vos travaux ne figurent pas dans cette liste, alors vous avez besoin d’une déclaration préalable ou d’un permis de construire.

 

Attention : vos travaux doivent tout de même respecter les règles d’urbanisme !

Le fait qu’un projet de construction, un aménagement ou une rénovation de façade ne soit pas soumise à autorisation ne signifie pas que vous ne devez pas respecter les règles d’urbanisme ! 

Lorsque vous réalisez une construction non soumise à autorisation, vous bénéficiez simplement d’une dispense portant sur l’accomplissement des démarches administratives. En revanche, vous devez malgré tout prendre connaissance du plan local d’urbanisme ou du plan d’occupation des sols, et surtout, le respecter ! La construction de votre abri de jardin, ou le ravalement des façades de votre cuisine peuvent être soumis à des règles spécifiques : implantation par rapport au terrain voisin ou couleurs à respecter ou à bannir, tout n’est pas forcément autorisé. 

 

Les projets réalisables avec une déclaration préalable de travaux

Si votre projet est soumis à autorisation, il peut toutefois être dispensé de permis de construire. Voici les principales constructions et rénovations qui nécessitent l’obtention d’une déclaration préalable de travaux :

• La construction d’un bâtiment, peu importe sa destination, dont la superficie est comprise entre  5m2 et 20m2  (emprise au sol et surface de plancher); 
• La construction d’une extension, dont la surface est inférieure ou égale à 40m2 (emprise au sol et surface de plancher), ou entre 5 m2 et 20 m2 en dehors de la zone urbaine du plan local d’urbanisme;
• La construction d’une piscine, couverte ou non, d’une surface inférieure à 100m2. S’il s’agit d’un bassin couvert, la hauteur de couverture doit être inférieure à 1,80 mètre;
• La modification de l’aspect extérieur d’une construction existante (rénovation du toit, ravalement de façade, remplacement de fenêtres );
• La construction d’un carport;
• l’édification d’une clôture (si une délibération communale a été votée en ce sens);
• le lotissement ou autre division parcellaire (à l’aide d’un formulaire cerfa spécifique)

Vous pouvez donc utiliser une déclaration préalable si vous envisagez la construction d’une véranda ou l’agrandissement modéré d’une maison individuelle. Vous bénéficiez alors d’un délai d’instruction réduit, indiqué sur les différents formulaires cerfa disponibles sur le site du service public. 

Notez cependant que le terme déclaration préalable peut-être trompeur, puisqu’il ne s’agit pas de simplement de « déclarer », mais bien de déposer un dossier de demande d’autorisation d’urbanisme.

Le dossier à constituer et la démarche à suivre pour obtenir une déclaration préalable sont globalement les mêmes que dans le cadre d’une demande de permis de construire.

Toutefois, si votre extension a pour conséquence d’augmenter la surface totale du bâtiment existant à plus de 150 m2, alors vous devrez déposer une demande de permis de construire, et le recours à un architecte sera obligatoire. 

Tous les aménagements et travaux ayant pour finalité le dépassement de ces différents seuils de surface nécessitent de demander un permis de construire. Les démolitions sont soumises à l’obtention du permis de démolir. 

Attention : Ne vous engagez pas dans la mise en œuvre de travaux sans autorisation si elle est obligatoire : il s’agit d’une infraction ! En cas de construction sans autorisation, l’article L.480-4 du code de l’urbanisme prévoit des sanctions financières : le juge peut vous infliger une amende comprise entre 1 200 € et un montant calculé en fonction de la surface de plancher de la construction litigieuse. Si vous poursuivez ces travaux malgré la décision du tribunal, vous encourez une amende de 75 000 €. 

 

Les projets avec une déclaration préalable de travaux

De même que les projets sans autorisation d’urbanisme, la déclaration préalable possède certaines limites :

• Une nouvelle construction doit être supérieure à 5m2 et inférieure à 20m2  (emprise au sol et surface de plancher).
• En cas d’extension, si votre projet se trouve dans une Zone urbaine d’un PLU, elle doit faire entre 5m2 et 40m2(emprise au sol et surface de plancher)
• La surface d’une piscine doit faire entre 10m2 et 100m2. Sa hauteur de couverture doit être inférieure à 1m80.
• Tout changement de l’aspect extérieur (Toiture, menuiserie et façade)

Attention : Chaque commune possède son propre Plan local d’urbanisme, il est donc possible que ces règles ne s’appliquent pas à vous.

 

Comment calculer la surface de plancher ?

La surface de plancher est une notion définie à l’article R.111-22 du code de l’urbanisme. Elle correspond à la somme des surfaces de chaque niveau clos et couvert d’un bâtiment, mesuré à partir du nu intérieur des façades.Cela signifie qu’un espace couvert mais non clos ne constitue pas de la surface de plancher.

Par ailleurs, un espace d’une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 m ne doit pas être intégré dans le calcul de la surface de plancher. Cette précision est essentielle si vous devez calculer la surface de plancher des combles de votre maison ou d’une cave.  

 

 

Quelles surfaces sont déductibles du calcul de la surface de plancher ?

Le code de l’urbanisme fixe une liste de surfaces de plancher déductibles de votre calcul. Individuellement, ces surfaces ne représentent pas toujours grand-chose, mais à l’échelle de tout un projet, elles peuvent avoir une réelle importance. 

Les surfaces de planchers aménagées pour le stationnement de véhicules motorisés ou de vélos sont déductibles de votre calcul. Cela ne concerne pas uniquement les emplacements en eux-mêmes : les rampes d’accès et les aires de manœuvre doivent également être déduites.

Les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur et l’épaisseur des murs entourant ces embrasures doivent être déduites de votre calcul. Attention, cette déduction n’est pas valable pour les embrasures de portes situées à l’intérieur du bâtiment qui, elles, doivent bien être comptabilisées.

Les surfaces de vide dans le plancher autour des escaliers et ascenseurs, aussi appelés trémies, sont également déductibles de votre calcul. 

Les combles rendus inutilisables par un plancher trop fragile ou une charpente envahissante ne sont pas comptabilisés dans la surface de plancher. Cette règle est valable aussi bien pour une habitation que pour des locaux à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial. 

Pour les bâtiments collectifs, certaines surfaces qui ne sont pas directement affectées à l’habitation sont déductibles : il s’agit des locaux communs ou techniques nécessaires au fonctionnement de l’immeuble, et des caves et celliers desservis uniquement par des parties communes. 

La surface totale obtenue après déduction correspond à la surface de plancher à déclarer sur le formulaire cerfa de votre demande d’autorisation de construire.

 

 

À quoi sert la surface de plancher ?

La surface de plancher doit nécessairement être connue au moment du dépôt d’une demande d’autorisation d’urbanisme en mairie, dans la mesure où elle permet de définir le type d’autorisation que vous devez déposer. 

Pour tout projet de plus de 40 m2 de surface de plancher (20 m2 hors zone urbaine), il est nécessaire de déposer un permis de construire. En revanche, si votre projet fait moins de 40 m2 de surface de plancher (ou moins de 20 m2 si votre terrain est situé en dehors d’une zone urbaine), une déclaration préalable de travaux est suffisante. 

Si la surface de plancher totale de votre projet est supérieure à 150 m2 après travaux, vous devrez nécessairement déposer un permis de construire et recourir à un architecte.

 

 

Surface de plancher, emprise au sol et surface taxable : quelles différences ?

Toutes ces surfaces doivent être calculées à l’occasion d’un projet de construction. Elles ne sont toutefois pas identiques et chacune à une fonction propre.

La surface de plancher, comme nous venons de le voir, est la somme des surfaces de chaque niveau clos et couvert, si leur hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 m. Pour connaître la surface de plancher d’une maison individuelle, il faut donc comptabiliser tous ses étages potentiellement aménageables et habitables, même le sous-sol.

L’emprise au sol correspond à la projection verticale du volume d’une construction sur un terrain, sans distinction entre les différents niveaux. Un coefficient maximal peut être fixé dans le plan local d’urbanisme de votre commune. Pour tout savoir sur cette notion, consultez notre guide sur l’emprise au sol.

La surface taxable est celle qui va permettre de calculer le montant de la taxe d’aménagement. Son mode de calcul est assez proche de celui de la surface de plancher, mais avec moins de déductions possibles. Un garage, une piscine ou des panneaux solaires génèrent de la surface taxable. 

 

À retenir 

La surface de plancher correspond à la surface d’un niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades et bénéficiant d’une hauteur sous plafond d’au moins 1,80 m.

Certaines surfaces de plancher sont déductibles : c’est notamment le cas des rampes d’accès aux aires de stationnement, des trémies afférentes aux escaliers, ou encore des combles non aménageables.

Cette surface de référence permet de connaître le type d’autorisation d’urbanisme que vous devez obtenir pour réaliser votre projet. Elle permet aussi de savoir si vous devrez avoir recours à un architecte. 

 

Qu’est ce que la surface d’emprise au sol ?

L’emprise au sol est la projection verticale d’une construction sur votre terrain. Ça c’est la définition que vous trouverez partout sur internet. Pour comprendre facilement sans se tirer les cheveux, regardez votre parcelle sur une vue satellite. Tout ce qui couvre votre terrain par une construction ou un aménagement constitue de l’emprise au sol. Nous listerons juste après les différentes constructions ou aménagements concernés par l’emprise au sol.

Comme nous l’avons mentionné précédemment, la surface d’emprise au sol est une des surfaces administratives à calculer lorsque vous êtes demandeur d’un permis de construire ou d’une déclaration préalable de travaux. En effet, elle permet de faire la distinction entre ces deux autorisations d’urbanisme. Par exemple, si vous souhaitez aménager un carport sur votre terrain, d’une dimension inférieure à 20m2 d’emprise au sol, ce sera une déclaration préalable de travaux. Au-dessus, ce sera un permis de construire. Cette surface permet aussi de savoir si le recours à un architecte est obligatoire ou non. Si après travaux, votre surface d’emprise totale est supérieure à 150 m2, le recours à un architecte sera donc exigé.

 

Comment calculer la surface d’emprise au sol ?

La surface d’emprise au sol est une aire exprimée en m2, tout comme les autres surfaces d’une maison. Le calcul est simple : vous multipliez la largeur par la longueur de vos constructions, puis vous les additionnez ensemble pour connaître la surface d’emprise au sol totale. Prenez simplement la base des constructions, ne prenez pas en compte les différents niveaux. Pour une maison par exemple, comptez l’aire à partir des murs extérieurs. Les débords de toiture ainsi que les marquises non soutenus par des poteaux ne constituent pas de l’emprise au sol. Voyons plus en détails les constructions et aménagement constituant de l’emprise au sol.

 

Quelles sont les constructions concernées par la surface d’emprise au sol ?

Votre maison constitue de l’emprise au sol. Comme dit précédemment, les débords de toiture ainsi que les marquises non soutenues par des poteaux ne constituent pas de l’emprise au sol. Vous l’aurez donc compris, les autres éléments de votre maison soutenue par des poteaux comptent dans le calcul de la surface d’emprise au sol. Comme les pergolas, les porches, les balcons soutenus.

Si vous avez une terrasse surélevée à au moins 60 cm du sol, celle-ci compte également dans dans le calcul de l’emprise au sol. Vous pouvez exclure les allées et terrasses à même le sol.

Ailleurs sur votre terrain : abri de jardin, garage, carport, hangar, serres et piscine constituent de l’emprise au sol. Vous pouvez exclure les portails et clôtures.

 

À retenir sur la surface d’emprise au sol

• La surface d’emprise au sol et la surface de plancher sont les deux surfaces à calculer pour la demande d’un permis de construire ou d’une déclaration préalable de travaux.
• Contrairement à la surface de plancher, la surface d’emprise au sol ne prend pas en considération les étages de votre maison. Uniquement les fondations.

Si vous êtes perdu dans tout ça, et on peut le comprendre, Digiplans sera ravis de vous venir en aide. Programmez un rendez-vous téléphonique, posez toutes vos questions. Nous vous donneront les meilleures réponses ! 😊